RIFLESSIONE SU CONDOMINIO E SUPER-CONDOMINIO

 

RIFLESSIONE SU CONDOMINIO E SUPER-CONDOMINIO

Di Franco Puglia, 18 aprile 2026

Il condominio immobiliare esprime l’inseme dei proprietari delle singole unità abitative di un immobile. La sua gestione è affidata, di norma, ad un Amministratore professionista, scelto da una assemblea dei condomini, con l’obiettivo di gestire le risorse economiche collettive destinate alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile, ed al pagamento delle spese correnti.

Il ruolo dell’Amministratore è essenzialmente ragionieristico, analogo a quello del direttore amministrativo di una azienda, ma, in questo caso, non essendo previsti ruoli operativi, il suo ruolo prevede anche la gestione dei fornitori dei servizi necessari al condominio, sotto la sua responsabilità, e ne risponde all’Assemblea condominiale, che è analoga ad un Consiglio di Amministrazione aziendale. L’Amministratore di condominio AMMINISTRA l’esistente, non formula scelte proprie, che sono devolute solo e soltanto all’Assemblea. Può formulare proposte, come qualsiasi condominio. 
I “Consiglieri” di condominio sono condomini il cui ruolo è quello di “facilitatori” della comunicazione bidirezionale tra Amministratore e condomini, ma non hanno alcun potere di scelta, mentre la loro facoltà di proposta è analoga a quella di qualsiasi altro condomino.

Il Super-condominio è una anomalia della condivisione di servizi comuni a più stabili, ciascuno dei quali abbia una sua individualità edilizia, una sua comunità condominiale ed una amministrazione propria. Ed è il caso dei due stabili di Viale Fulvio Testi 100 e 110. In questi casi le norme prevedono una diversa amministrazione dei servizi condivisi ed una figura, di recente prefigurazione, denominata “Rappresentante di Super-condominio”, ossia un DELEGATO dell’Assemblea alla partecipazione ad incontri allargati a più stabili che si avvalgono di uno o più servizi in comune.

Il “delegato” è un condomino come tutti gli altri, NON esprime la figura di un “consigliere” condominiale, non ha alcun potere decisionale all’interno della gestione del Super-condominio, ed il suo compito si limita a rappresentare le istanze dell’Assemblea del SUO condominio presso l’Amministrazione di Super-condominio, e/o in incontri assembleari di tutti i rappresentanti analoghi del medesimo Super-condominio. Ciò che può dire in tali circostanze è limitato al MANDATO (scritto) conferitogli dall’Assemblea di condominio, in funzione dei temi sul tappeto, e quindi non generale, ma specifico per ogni circostanza. E finisce qui.

E qui si apre una voragine normativa: CHI è tenuto ad occuparsi attivamente delle condizioni della gestione super-condominiale? NESSUNO ! Non l’amministratore del singolo stabile, che non si occupa dei servizi condivisi con altri stabili. Non il delegato di condominio, che è soltanto un portavoce occasionale di scelte assembleari. E infatti nessuno tra loro se ne occupa in concreto, e se lo fa, lo fa a titolo personale, e qualsiasi cosa dica o faccia vale zero, se non esprime una precisa scelta assembleare di condominio, messa per iscritto.

Ma A CHI spetta la scelta di indire una assemblea condominiale a tal fine? La legge non lo prevede. Il delegato non riceve un compenso, non ha alcuna responsabilità, alcun potere.

Quindi tutto è demandato all’Amministratore del Super-condominio, da cui dipende la convocazione, o meno, di una “assemblea dei rappresentanti di condominio” che convalidi le sue scelte amministrative. Ma se questo amministratore è latitante, se non convoca le assemblee, o se queste vanno deserte o non hanno i numeri per deliberare, cosa accade? Tutto si ferma.

E CHI ha titolo e capacità operativa per attivare una qualsiasi iniziativa nel condominio? Nessuno. Questa condizione diventa GRAVISSIMA quando l’amministrazione di Super-condominio si presenta inadeguate, o latitante, o truffaldina. Ed è il caso di Testi 100-110.

Questo gravissimo vulnus gestionale va in qualche maniera superato, riconsiderando il contenuto dei diversi ruoli. I singoli condomini non dispongono di STRUMENTI idonei a mettere in campo iniziative personali finalizzate ad una comunicazione collettiva che possa sfociare in scelte assembleari, quindi valide, ma neppure ad orientamenti parziali, che preludano a momenti decisionali assembleari, eccezion fatta per i pochissimi “consiglieri” nominati. Ciascun condomino NON dispone di strumenti che gli consentano di interagire pro-attivamente verso l’amministrazione del Super-condominio, perché rappresenta solo se stesso, e nessun altro. La sola istituzione in grado di attivarsi in tal senso è l’Assemblea di condominio, che può deliberare e conferire al proprio delegato il mandato necessario in quella circostanza, nei confronti dell’Amministrazione super-condominiale.
Ma CHI convoca questa assemblea condominiale? NESSUNO ! In concreto esiste una sola figura che esprime gli interessi collettivi del condominio, ed è il SUO amministratore, anche se il suo mandato è limitato alla gestione di un solo stabile tra quanti fanno parte del super-condominio.

E qui va introdotto un altro elemento: il super-condominio esiste perché esiste un SERVIZIO condiviso tra più stabili. In concreto si tratta dell’analogo di un FORNITORE di servizi, solo che non produce i servizi, in se, ma li appalta a terzi, per conto di tutti i partecipanti. Allora vien da chiedersi perché non si possa, e non si debba, includere l’amministrazione di Super-condominio tra i fornitori dei diversi servizi di cui lo stabile condominiale si avvale. Dove sta la differenza? Qualsiasi fornitore del condominio può appaltare a terzi i servizi che poi offre al condominio; non ci sono limitazioni.

Quindi non si vede perché l’amministratore di uno stabile non possa, dietro proporzionato compenso, gestire anche questo fornitore di servizi assieme a tutti gli altri.

Una tale estensione di ruolo riempirebbe il vuoto normativo, perché l’amministratore dello stabile dispone di tutti gli strumenti idonei alla gestione assembleare, alla valutazione dei contenuti dei servizi forniti dal Super-condominio, e dei relativi costi. In seguito, la partecipazione alle assemblee di Super-Condominio, che possono essere richieste autorevolmente da chi rappresenta TUTTO lo stabile, può anche essere affidata in tutta tranquillità ad un DELEGATO dell’Assemblea presso il Super-condominio, quindi senza deviare dalle indicazioni normative, ma in una ben diversa condizione operativa e di rappresentanza degli interessi dei condomini dello stabile.