CONSUNTIVI DI GESTIONE SUPER-CONDOMINIO TESTI 100-110 - 2023-2024-2025

CONSUNTIVO SPESE GESTIONE 2023-2024-2025 SUPER-CONDOMINIO TESTI 100-110

Note di commento a seguito analisi, trasmesse a SIF Italia in data 4.12.2024 a mezzo PEC

GESTIONE 2023 – primo rendiconto sottopostoci per approvazione

Il consuntivo delle spese di gestione 2023 del Super condominio, trasmessoci a fine ottobre 2024, presentava numerosi punti interrogativi e vuoti di informazione, come qui di seguito esposto.

1. Assenti le indicazioni sulla ripartizione dei consumi di energia termica da parte dei due stabili, e viene indicata soltanto la ripartizione economica. Occorre conoscere la ripartizione dei consumi 2023 sia per l’acqua calda destinata ai radiatori che per quella destinata al consumo sanitario.

2. Mancanti le indicazioni dei millesimi di consumo di Testi 110 che determinano i successivi conteggi economici esposti nel consuntivo 2023.

3. Mancante qualsiasi informazione circa il consumo complessivo di gas metano nel 2023, a cui corrispondono le fatturazioni del fornitore Blue Energy, al fine di poter valutare l’addebito economico per la fornitura di combustibile, in rapporto all’energia erogata, contabilizzata e ripartita tra i due stabili, anche perché l’addebito è molto superiore a quanto preventivato, ed i costi vanno rapportati ai prezzi di mercato del gas metano nel corso del 2023. La spesa per il solo consumo termico (gas metano per riscaldamento ed acqua calda sanitaria) è stata nel 2022 pari a 98.700,10 € per Testi 100 e 99.955,04 € per Testi 110, per una spesa complessiva di € 198.655,14. 

Nel 2023 la spesa addebitata è pari a € 202.037,43, quindi una spesa spesa sostanzialmente analoga, ma va controllata con i prezzi di mercato del gas negli anni 2022 e 2023 e con i consumi effettivi di gas metano nei due anni. Nel 2021 abbiamo consumato 188.333 mc di metano, secondo Bluenergy, mentre nel 2022 abbiamo consumato 175.300 mc, un poco di meno. E nel 2023? 
Rammento che già nel 2022 i consumi di gas dichiarati nelle fatture di Blue Energy non erano congruenti con i consumi di energia termica contabilizzati da Esseclima in centrale termica, discrepanza mai chiarita, che io sappia. E nel 2023? 
Un consuntivo economico non significa soltanto fare una somma ragionieristica di importi di fatture, ma anche analizzare e confrontare le spese per stabilire la congruenza degli addebiti.

4. Non sono state trasmesse ai condomini informazioni di verifica circa le letture dei contabilizzatori di calore montati sui radiatori. A consuntivo viene riportata la somma delle letture di ciascun immobile individuale. Per fortuna, avendo riparametrato tutti i contabilizzatori, le letture che ciascun condomino può fare da solo sul piccolo schermo devono coincidere con quelle rilevate da Esseclima al 31 dicembre. Nel caso di discrepanze, anche piccole, però, il condomino non dispone di alcun elemento di controllo tra i suoi rilievi e quelli di Esseclima. Ricordo che, nel 2022, SIF Italia interpretò male le tabelle fornite da Esseclima, commettendo vistosi errori. Questo non dovrebbe ripetersi per questo consuntivo 2023, tuttavia è un diritto dei condomini conoscere il dettaglio delle letture della propria unità immobiliare contabilizzate ai fini degli addebiti. Gestione 2023 - 1  Gestione 2023 - 2

GESTIONE 2024

La spesa indicata per il 2024 ammonta a € 229.538,88, di cui € 206.078,89 a fronte di spese ripartite per millesimi o per consumi, con una differenza di € 23.444,99 attribuibile ad ACS (acqua calda sanitaria) che però viene contabilizzata per € 20.232,60, con una differenza di € 3.212,39. La cifra che però viene ripartita tra gli stabili e poi tra i condomini è quella di € 23.444,99, non quella di € 20.232,60, la quale, invece, fa quadrare i conti tra la spesa complessiva per riscaldamento di € 149.109,40 e la medesima cifra evidenziata come storno, in negativo, che serve alla suddivisione dei costi tra i due stabili.
Sin qui i numeri stanno in piedi, a patto di chiarire quella differenza, pur con una esposizione tutt’altro che chiare e lineare, difficile da analizzare a portare a sintesi, perché non sono sempre chiare le somme dei singoli capitoli di spesa.

Valgono anche per la gestione 2024 tutte le osservazioni già formulate per la gestione 2023, cioè la ANALISI delle fonti di spesa, perché riportare dei numeri su una tabella e ripartirli tra i condomini per millesimi è aritmetica, non RENDICONTO di una gestione economica e finanziaria di spese. Gestione 2024

GESTIONE 2025

Qui il caos è TOTALE : la forma con cui vengono riportati tutti i numeri è analoga al 2024 ma non identica, la ricostruzione di una tabulazione sintetica è stata un’impresa, ed il risultato mostra numerose e vistose discrepanze e lacune, tali da rendere il documento indigeribile, nello stato i cui si trova.

• La spesa ripartita ammonta a € 266.187,64 e non include ACS per € 18.596,69.

• La spesa ripartita di € 260.717,58 indicata invece nel riparto non include cosa?

• Sussiste una differenza di € 24.066,75 tra totale riparto + ACS e totale spese da rendiconto.
  Quali spese mancano sul rendiconto per questa differenza di € 24.066,75 ?

• Nella ripartizione la spesa di € 17.249,10 non include al capitolo forza motrice Esseclima. manutenzione programmata.

• La spesa per riscaldamento ammonta a € 211.844,44 mentre gli storni ammontano € 215.432,85. Nella contabilità 2024 spesa e storni coincidono.

• Il rendiconto riporta una spesa totale di € 290.125,03 pari a € 260.717,58 + € 29.407,45 (ma riportato con segno - !) . Cosa sono quei 29.407,45 €?

• Totale conguagli esercizio precedente : € 121.466,33 (Corretto)

• Totale versamenti dichiarati: € 271.574,59

• Saldo a debito 140.016,77 (??? ma da dove salta fuori?)
  
  

I documenti del 2025 sono DA RESPINGERE. E’ inaccettabile che uno studio amministrativo di stabili presenti una documentazione redatta in siffatto modo, di difficile interpretazione, con numerosi probabili errori, che comportano correzioni inevitabili negli addebiti ai singoli condomini, e quindi successivi conguagli, con una totale assenza di chiarezza amministrativa.

Ripartizione consumi di riscaldamento immobili:

Come se tutto quanto esposto non bastasse, mentre nei documenti del 2023 e 2024 la ripartizione dei consumi termici individuali di energia viene formulata in base alle letture dei contabilizzatori di calore di ciascun immobile, letture che ciascun condomino dovrebbe controllare nel suo immobile, nei documenti consuntivi del 2025, al posto di queste letture, vengono riportati il numeri degli immobili, e la ripartizione viene fatta per immobile, a prescindere dai consumi di calore individuali effettivi e persino dalla dimensione dell’immobile.

PERCHE’ ??? COSA E’ SUCCESSO?   Gestione 2025 - 1  Gestione 2025 - 2

GESTIONE 2023 – secondo rendiconto modificato, allegato a quelli 2024 e 2025

Il consuntivo delle spese di gestione 2023 del Super condominio, trasmessoci nel 2026 aumenta il caos totale: sono cambiate molte cifre e quindi si arriva a risultati completamente e vistosamente diversi.
Dal nuovo prospetto sintetico del 2023 che ho prodotto con grande fatica risulta un ennesimo caos amministrativo inaccettabile. Abbiamo tre rendiconti, 2023, 2024, 2025 totalmente inattendibili, già sul piano aritmetico, della congruenza dei numeri tra le diverse stesure, in forma di rendiconto o di ripartizione. Gestione 2023 modificata 2026

Chiedo formalmente che le assemblee di Fulvio Testi 100 e Fulvio Testi 110 respingano al mittente i rendiconti presentati da ENA SpA, provvedano alla nomina di un NUOVO AMMINISTRATORE di Supercondominio, dichiarino decaduto il mandato di ENA SpA, alias SIF Italia Spa, che in assenza di rinnovo da parte dei condomini in assemblea è terminato il 31.12.2024, con proroga massima automatica sino al 31.12.2025, in assenza di una qualsiasi delibera assembleare, di approvazione dei rendiconti e di rinnovo del mandato, ovvero di NON approvazione e conferma della decadenza del mandato. Siamo nel 2026 ed ENA SpA sta amministrando abusivamente il condominio a termini di legge. Il passaggio ad una nuova amministrazione NON richiede l’approvazione dei quanto fatto da quella precedente, ma richiede semplicemente una decisione assembleare con la nomina di un nuovo amministratore in sostituzione di quello precedente non confermato.

Sarà poi compito del nuovo amministratore farsi carico della revisione contabile degli anni 2023-2024-2025 e dei mesi successivi sino ad oggi, acquisendo da ENA SpA tutti gli elementi contabili e la documentazione di supporto (fatture, situazione debiti/crediti, CC bancario, ecc).

Ing. Franco Puglia 

Immobile 100.05.30 - Pagliarin Giuseppina – Fulvio Testi 100
Ing. Franco Puglia - coniuge convivente

Mail: franco@postadifranco.com

Chi volesse disporre delle tabelle di calcolo di cui ai LINK richiamati in questo documento può farne richiesta via mail al mio indirizzo di posta elettronica sopra indicato. 
Le tabelle di tipo Excel consentono di analizzare i vari numeri e le loro relazioni, rapportandoli alle tabelle di rendiconto e ripartizione fornite da ENA SpA al nostro amministratore.