Assemblea condominiale Testi 100 del 23 maggio 2022

I condomini riceveranno a tempo debito il verbale dell'assemblea, con la relazione "ufficiale" del suo contenuto.

Per sommi capi:

1. Approvati consuntivo 2021 e preventivo 2022, rinnovato il mandato all'amministratore ed ai consiglieri uscenti, compreso il rappresentante verso il Super condominio, come sempre per assenza di proposte di candidature alternative.

2. L'amministratore ha parlato dello stato di avanzamento delle pratiche relative alla regolarizzazione del condominio (anti-incendio, abitabilità, amenità varie) che si trascina da tempo immemorabile. 

Per questo rimando alla relazione che verrà trasmessa dall'amministratore.

Mi preme invece sottolineare che, a proposito del famoso investimento in un "cappotto" supplementare al cappotto esistente della facciata del condominio, quello con cui già è nato (ma per gli antagonisti di professione chiamiamolo pure soprabito) l'amministratore ha fatto intendere a chiare lettere che la faccenda è in forse (meno male) perché le banche hanno tirato i remi in barca, non ritirano più i crediti ceduti dalle imprese a fronte di ristrutturazioni facilitate dalla famigerata norma del 110%, di cui hanno sin qui più goduto le mafie e truffatori di ogni risma, con preventivi gonfiati, che spesso sono stati rifiutati perché non congruenti con i costi più o meno standardizzati di queste opere. 
Questa operazione, fortemente voluta e sostenuta dal Movimento 5 Stelle e recentemente denunciata da Draghi ha dato lavoro agli speculatori prima, ed alla Guardia di Finanza e magistratura poi, per i tanti abusi. A seguito di questo il Governo ha anche limitato a tre passaggi le cessioni del credito, che prima finivano spesso in un puzzle di scatole cinesi. 
E' il caso di aggiungere anche che queste operazioni sono spesso a rischio (dipende dai contratti) quando l'impresa che appalta i lavori si riserva la facoltà di rivalersi sul cliente se non riesce a cedere il suo credito, cosa che adesso è largamente diffusa ed ha prodotto anche qualche crack nelle imprese più deboli, che si sono trovate tra i due fuochi del cliente che non paga e della banca che non acquista il credito.
Auspico che questa cosa venga archiviata una volta per tutte, anche se ci è già costata dei soldi in inutili consulenze per stimare la classe energetica dell'edificio, visto che non è scontato che un qualsiasi intervento possa elevare tale classe per farla ricadere nella norma sugli incentivi.

Altro tema molto più importante, invece, quello da me sollecitato su una presa di posizione nei confronti dell'amministrazione di super condominio, SIF Italia, per le ragioni esposte in altri miei post su questo sito.
L'Assemblea ha dato mandato alla s.ra Nosotti, attuale rappresentante di Testi 100 in super condominio, di NON approvare il bilancio 2021 in assenza di informazioni essenziali e di trasmissione di documenti da parte di SIF Italia che siano in grado di fare chiarezza sulle precedenti gestioni 2019 e 2020, in cui sono stati commessi errori marchiani nel calcolo della quota di riscaldamento 70% a consumo, con conguaglio nel bilancio 2021. Riparto 2021 non ancora approvato
L'Assemblea ha anche dato mandato al sottoscritto di assistere la s.ra Nosotti per quanto attiene ai tanti elementi di carattere tecnico che investono questa vicenda, cosa fatta nei giorni scorsi, dopo aver ricevuto dalla sr.a Nosotti una nutrita schiera di documenti in formato digitale, che mi hanno permesso di disporre dei dati dei consumi individuali di energia termica per tutti e tre gli anni 2019, 2020, 2021, potendo così verificare che, almeno per il 2021, i parametri di addebito siano stati corretti e che i conguagli delle precedenti gestioni appaiano calcolati tenendo conto dei parametri che avrebbero dovuto essere applicati in quelle gestioni.
Consumo contabilizzatori 2021  , Consumo contabilizzatori 2020 , Consumo contabilizzatori 2019

Con le nuove informazioni, che NON sono state trasmesse, però, a TUTTI i condomini, come dovrebbe invece essere, ci sono gli elementi per poter approvare il bilancio di super condomini, a meno di un elemento nuovo, che va approfondito molto seriamente.

Si tratta di un elemento che è emerso dall'esame tecnico delle fatture del fornitore di energia, certa Bluenergy, che ci ha addebitato nel 2021 un consumo di 188.000 metri cubi di gas, che corrisponde a circa 1.700 Mwh di energia, laddove i nostri contatori di energia, secondo i dati trasmessimi da Esseclima, il manutentore della nostra centrale termica, hanno rilevato soltanto 1.200 Mwh di energia erogata, una differenza del 40% ! Fatture Bluenergy 2021
La cosa, al momento, non ha una spiegazione plausibile, ma va chiarita con SIF Italia e col fornitore di energia. A questo proposito, secondo il mandato assembleare ricevuto, ho preparato un report tecnico che ho trasmesso alla s.ra Nosotti ed all'amministratore Barbieri, unitamente ad una bozza di comunicazione a SIF Italia nella quale si chiede di chiarire esaustivamente come stiano le cose.
Relazione a Barbieri / Nosotti , Bozza mia proposta comunicazione a SIF Italia

Il tema "energia" è della massima importanza in questo momento, a causa della guerra in Ucraina e delle sanzioni contro la Russia, che ci mettono nella condizione di non poter prevedere quanto gas riceveremo nei prossimi mesi ed a quali prezzi e da chi. 
Ai prezzi attuali il costo del gas per il 2022 appare DUPLICATO rispetto al 2021, passando da un costo di circa 150 a circa 300mila € !

Se cercate Bluenergy in rete le referenze su questo fornitore sono le peggiori possibili. 
Vien da chiedersi quali siano stati i criteri di scelta, e se la scelta sia dipesa solo da SIF Italia senza interventi delle parti condominiali sia 100 che 110.

A questa vicenda si aggiunge quella della proposta A2A per una fornitura di calore con acqua calda per teleriscaldamento, una proposta abbracciata, pare, con molto interesse da Testi 110 e da un terzo condominio, ma certamente non conveniente per noi, sulla base di un'analisi tecnico economica e non solo in base a pulsioni emotive pur comprensibili.
Il distacco di Testi 110 dalla nostra centrale, per noi di Testi 100, sarebbe quanto mai auspicabile, portando alla cessazione del super condominio, e dei relativi costi di gestione, tenuto conto del fatto che, in concreto, Testi 110 usufruisce già di un teleriscaldamento proveniente dalla centrale termica dislocata nel nostro stabile, anziché in quello Tecnocity di A2A a qualche km di distanza.
La proposta di A2A, oltretutto, prevede di portare una sola condotta di acqua calda verso la nostra centrale, mantenendo la distribuzione attuale e quindi il super condominio. No grazie.

In entrambi i casi le due centrali bruciano gas metano, e quindi il costo di base dell'energia è il medesimo, e non esiste ragione tecnica ed economica al mondo per cui la centrale Tecnocity possa erogare energia a costo più basso delle nostre modernissime caldaie con bruciatori a metano. 
Va invece favorito un distacco di Testi 110 verso A2A per porre fine agli annosi conflitti di interessi tra i due stabili, anche a costo di rimborsare a Testi 110 una quota dei recenti investimenti nella centrale termica, sostenuti da entrambi i condomini.

Questi, in sostanza, i TRE grandi temi all'ordine del giorno, a fronte dei quali il mio pensiero è:
- No ad interventi sulla facciata del condominio (cappotto sopra il soprabito)
- No a dismissione del nostro impianto termico a favore di un teleriscaldamento, di A2A o di altri.
- SI ad un cambio di amministrazione immediato per il super condominio, se non riusciamo a rompere

  di comune accordo questo cordone ombelicale, e sostituzione al più presto del fornitore di energia
  se dovesse apparire che gli oneri addebitati (consumi e tariffe) non siano ampiamente giustificati.


Ing. Franco Puglia 

28 maggio 2022